Có những dự án bất động sản được xây dựng để tạo ra một khu nhà ở mới. Nhưng cũng có những dự án có quy mô đủ lớn để thay đổi cách một khu vực đô thị vận hành.

Dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị Vĩnh Hưng do Sun Group triển khai đang được đặt trong nhóm thứ hai.

Với quy mô nghiên cứu khoảng 447 ha, tổng mức đầu tư gần 186.000 tỷ đồng, dự án không chỉ hướng tới việc xây dựng thêm nhà ở mà còn đặt mục tiêu tái cấu trúc hạ tầng, giao thông, không gian công cộng và hệ thống tiện ích của một khu vực đã có khoảng 80.000 người sinh sống.

Điều đáng chú ý vì thế không chỉ là câu hỏi “Sun Vĩnh Hưng sẽ xây những gì?”, mà lớn hơn là:

Sau quá trình tái thiết, Vĩnh Hưng sẽ trở thành một không gian đô thị như thế nào?

1. 447 ha không đơn thuần là một dự án nhà ở

Trước hết cần hiểu đúng về con số 447 ha.

Đây là quy mô nghiên cứu của dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị Vĩnh Hưng, chứ không đồng nghĩa với việc toàn bộ 447 ha sẽ trở thành quỹ đất xây dựng nhà ở thương mại.

Theo công bố của Sun Group, khu vực được chia thành hai phần chính:

• Khoảng 206,1 ha: khu vực tái thiết đô thị, tập trung xây dựng mới và tổ chức lại không gian đô thị.
• Khoảng 240,9 ha: khu vực cải tạo, chỉnh trang đồng bộ.

Điều này tạo nên một đặc điểm rất khác so với những khu đô thị mới được phát triển trên một quỹ đất tương đối độc lập.

Vĩnh Hưng đã có cộng đồng dân cư, đường phố, nhà ở, trường học, các công trình hiện hữu và hệ thống hạ tầng cũ.

Do đó, bài toán của dự án không phải đơn giản là:

Đất trống → xây nhà → hình thành khu đô thị.

Mà là:

Đô thị hiện hữu → tái cấu trúc → bổ sung hạ tầng → cải tạo → tái thiết → hình thành một cấu trúc đô thị mới.

Đây chính là lý do dự án có thể được nhìn dưới góc độ urban regeneration – tái sinh, tái thiết đô thị.

2. Từ một khu vực chưa khai thác hết tiềm năng đến một cực đô thị mới

Vĩnh Hưng có một lợi thế rất đặc biệt: đây không phải khu vực nằm quá xa trung tâm Hà Nội.

Theo Sun Group, khu vực cách Hồ Gươm khoảng 4 km, nằm giữa Vành đai 2 và Vành đai 3, tiếp giáp Vành đai 2,5 và trục cảnh quan sông Hồng.

Điều này tạo ra một nghịch lý:

Vị trí gần trung tâm

nhưng

mức độ phát triển đô thị chưa tương xứng với vị trí.

Và chính khoảng cách giữa “tiềm năng vị trí” và “chất lượng đô thị hiện tại” tạo ra dư địa rất lớn cho quá trình tái thiết.

Nếu hạ tầng giao thông, không gian công cộng, nhà ở, thương mại và các công trình xã hội được tổ chức lại đồng bộ, giá trị của Vĩnh Hưng có thể không còn được nhìn nhận đơn thuần như một khu dân cư phía Đông Nam Hà Nội.

Thay vào đó, khu vực có thể từng bước trở thành một cực đô thị mới trong cấu trúc trung tâm mở rộng của Hà Nội.

Quý khách quan tâm Dự án Sungroup Vĩnh Hưng , vui lòng liên hệ

3. 206,1 ha tái thiết sẽ tạo ra một cấu trúc đô thị mới

Đây có lẽ là phần có tác động trực tiếp nhất đến diện mạo Vĩnh Hưng.

Theo định hướng được công bố, khoảng 206,1 ha sẽ tập trung xây dựng mới và tổ chức lại không gian đô thị, bao gồm hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội.

Nếu thực hiện đúng định hướng, sự thay đổi sẽ không chỉ nằm ở những tòa nhà mới.

Điều quan trọng hơn là mối quan hệ giữa các tòa nhà.

Một đô thị hiện đại không được đánh giá chỉ bằng chiều cao công trình.

Nó được tạo nên bởi:

• đường phố;
• vỉa hè;
• quảng trường;
• công viên;
• trường học;
• y tế;
• thương mại;
• giao thông công cộng;
• không gian đi bộ;
• cây xanh;
• mặt nước;
• bãi đỗ xe;
• các không gian sinh hoạt cộng đồng.

Nói cách khác:

Giá trị của 206,1 ha không chỉ nằm ở những gì được xây dựng, mà còn nằm ở cách các công trình được kết nối với nhau.

4. 240,9 ha còn lại có ý nghĩa không kém

Nếu chỉ nhìn vào khu vực tái thiết, người ta rất dễ bỏ qua 240,9 ha cải tạo, chỉnh trang.

Trong thực tế, đây mới là yếu tố quyết định liệu Vĩnh Hưng có thực sự trở thành một khu đô thị thống nhất hay chỉ xuất hiện một số “ốc đảo đô thị mới” nằm giữa khu dân cư cũ.

Định hướng của dự án là cải tạo, chỉnh trang đồng bộ khu vực còn lại, đồng thời bổ sung các không gian công cộng, công viên, cây xanh, mặt nước và hạ tầng giao thông.

Nếu kết nối tốt hai phần:

206,1 ha tái thiết

240,9 ha chỉnh trang

thì tác động của dự án sẽ lớn hơn rất nhiều so với diện tích xây dựng mới.

Bởi khi đó:

Toàn bộ khu vực có thể được nâng cấp về chất lượng đô thị, chứ không chỉ một số khu đất được xây mới.

5. Giao thông có thể là yếu tố thay đổi Vĩnh Hưng mạnh nhất

Một khu đô thị có thể xây rất đẹp nhưng nếu giao thông không thuận tiện thì giá trị đô thị vẫn bị giới hạn.

Đối với Vĩnh Hưng, bài toán giao thông đặc biệt quan trọng vì khu vực nằm trong mạng lưới kết nối giữa nhiều trục giao thông lớn.

Khi các tuyến đường hiện hữu được cải tạo, các tuyến mới được tổ chức và kết nối với hệ thống giao thông công cộng, khoảng cách địa lý và khoảng cách tiếp cận của Vĩnh Hưng với các khu vực khác của Hà Nội có thể được rút ngắn đáng kể.

Đây là sự khác biệt quan trọng.

Bất động sản không chỉ có:

Location – vị trí.

Mà còn có:

Accessibility – khả năng tiếp cận.

Một địa điểm cách Hồ Gươm 4 km nhưng mất 30–40 phút di chuyển sẽ có giá trị khác với một địa điểm cũng cách 4 km nhưng có hệ thống đường và giao thông công cộng thuận tiện.

6. TOD có thể tạo ra một “trung tâm mới” cho Vĩnh Hưng

Một trong những định hướng đáng chú ý nhất của dự án là phát triển TOD – Transit-Oriented Development, tức phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm.

Sun Group cho biết định hướng này gắn các khu phức hợp đa chức năng với khu vực xung quanh nhà ga của các tuyến đường sắt đô thị số 4, 8 và 15, đồng thời tích hợp giao thông công cộng với các trung tâm dịch vụ – thương mại.

Nếu được triển khai đồng bộ, mô hình có thể tạo ra chuỗi:

Metro

→ ga

→ đi bộ

→ thương mại

→ dịch vụ

→ văn phòng

→ nhà ở

→ công viên

→ không gian công cộng

Đây là cách một node giao thông có thể trở thành một node đô thị.

Và khi đó, giá trị của khu vực xung quanh không chỉ phụ thuộc vào diện tích căn hộ.

Nó còn phụ thuộc vào:

Khoảng cách đi bộ đến ga.

Mức độ kết nối với mạng lưới đường phố.

Số lượng dịch vụ xung quanh.

Khả năng tạo dòng người.

Đây cũng chính là một trong những yếu tố mà nhà đầu tư bất động sản cần theo dõi trong quá trình phát triển Sun Vĩnh Hưng.

7. “Sponge City” có thể thay đổi cách Vĩnh Hưng ứng xử với nước

Một trong những điểm đáng chú ý về mặt quy hoạch là định hướng Sponge City – đô thị bọt biển.

Theo Sun Group, dự án hướng tới mạng lưới kết nối giữa công viên và hồ điều hòa nhằm tăng khả năng hấp thụ, lưu giữ và điều tiết nước mưa, qua đó giảm áp lực lên hệ thống thoát nước và hạn chế nguy cơ ngập úng.

Đây là một tư duy quy hoạch khác với cách tiếp cận:

Mưa xuống → thu nước → đẩy thật nhanh ra ngoài.

Sponge City hướng đến:

Mưa xuống → giữ nước → thẩm thấu → điều tiết → tái sử dụng/thoát nước tự nhiên.

Nếu được triển khai đúng, mạng lưới:

cây xanh + công viên + hồ điều hòa + mặt nước + không gian thấm nước

có thể trở thành một phần của hạ tầng đô thị, chứ không đơn thuần là yếu tố trang trí cảnh quan.

8. Vĩnh Hưng có thể chuyển từ “đô thị nhà ở” sang “đô thị có hệ sinh thái sống”

Một trong những thay đổi quan trọng nhất của một khu đô thị hiện đại là chuyển từ tư duy:

Nhà ở là trung tâm

sang:

Con người là trung tâm.

Định hướng của Sun Group đưa vào Vĩnh Hưng các nhóm:

• giáo dục;
• y tế;
• thể thao;
• vui chơi;
• thương mại;
• công viên;
• không gian công cộng.

Điều này có thể tạo ra một hệ sinh thái đô thị mà cư dân không phải di chuyển quá xa cho các nhu cầu hàng ngày.

Đây chính là nền tảng của mô hình:

“Đô thị 15 phút”

Sun Group định hướng Vĩnh Hưng trở thành một khu vực tiên phong áp dụng mô hình này, trong đó người dân có thể tiếp cận các không gian công cộng và nhiều dịch vụ thiết yếu trong khoảng 15 phút đi bộ.

Nếu thực hiện được, đây sẽ là thay đổi rất lớn đối với chất lượng sống.

9. 80.000 cư dân hiện hữu là một phần quan trọng của quá trình tái thiết

Một điểm khác biệt của Vĩnh Hưng là khu vực đã có cộng đồng dân cư lớn.

Sun Group cho biết phường Vĩnh Hưng có khoảng 80.000 dân và các hộ dân thuộc diện ảnh hưởng sẽ được bố trí tái định cư ngay trên địa bàn.

Điều này có ý nghĩa đặc biệt về mặt quy hoạch.

Một khu đô thị mới trên đất trống có thể thiết kế từ đầu.

Nhưng tái thiết Vĩnh Hưng phải giải quyết đồng thời:

hạ tầng cũ

cộng đồng hiện hữu

tái định cư

nhà ở mới

giao thông

không gian công cộng

công trình xã hội.

Vì vậy, thành công của dự án không chỉ được đo bằng số lượng công trình mới.

Một tiêu chí quan trọng hơn là:

Cộng đồng hiện hữu có được tích hợp vào cấu trúc đô thị mới hay không?

Nếu làm tốt, Vĩnh Hưng có thể trở thành ví dụ đáng chú ý về tái thiết đô thị mà không tách rời cộng đồng hiện hữu.

10. “Urban Catalyst”: không chỉ xây dựng mà còn kích hoạt kinh tế đô thị

Sun Group cũng đưa ra khái niệm Urban Catalyst – kích hoạt đô thị.

Theo định hướng công bố, các cụm công trình giáo dục, thể thao và hạ tầng xã hội sẽ được bố trí đồng bộ nhằm thúc đẩy dịch vụ và nâng cao chất lượng sống.

Đây là một khái niệm rất đáng chú ý.

Bởi một trường học không chỉ tạo ra học sinh.

Nó tạo ra:

học sinh

→ phụ huynh

→ giáo viên

→ giao thông

→ nhu cầu ăn uống

→ cafe

→ bán lẻ

→ dịch vụ.

Một ga metro cũng không chỉ tạo ra hành khách.

Nó tạo ra:

hành khách

→ dòng người

→ thương mại

→ dịch vụ

→ văn phòng

→ nhà ở.

Một công viên cũng không chỉ tạo ra cây xanh.

Nó tạo ra:

người đi bộ

→ hoạt động xã hội

→ F&B

→ giải trí

→ lifestyle.

Đó chính là cách hạ tầng đô thị có thể trở thành chất xúc tác cho kinh tế địa phương.

11. Tác động sẽ không dừng ở ranh giới 447 ha

Nếu dự án được triển khai đồng bộ, tác động của nó có khả năng lan ra các khu vực lân cận.

Có thể hình dung theo ba vòng:

Vòng 1 — Bên trong 447 ha

Cải tạo:

• đường;
• nhà ở;
• công viên;
• trường học;
• thương mại;
• hạ tầng.

Vòng 2 — Khu vực lân cận

Các khu vực như:

• Lĩnh Nam;
• Vĩnh Tuy;
• Thanh Lân;
• Nam Dư;
• Hoàng Mai;
• khu vực phía Đông Nam Hà Nội

có thể hưởng lợi từ sự cải thiện về kết nối và dịch vụ.

Vòng 3 — Mạng lưới đô thị Hà Nội

Khi kết nối với:

• Vành đai 2;
• Vành đai 2,5;
• Vành đai 3;
• giao thông công cộng;
• trục cảnh quan sông Hồng;

Vĩnh Hưng có thể đóng vai trò lớn hơn trong cấu trúc phát triển phía Đông Nam của Thủ đô.

12. Giá trị lớn nhất có thể không nằm ở những tòa nhà cao tầng

Nếu chỉ nhìn Sun Vĩnh Hưng dưới góc độ bất động sản, người ta dễ tập trung vào:

“Có bao nhiêu tòa nhà?”

“Bao nhiêu tầng?”

“Bao nhiêu căn hộ?”

“Giá bán bao nhiêu?”

Nhưng dưới góc độ quy hoạch, những câu hỏi quan trọng hơn lại là:

Có bao nhiêu không gian công cộng?

Người dân đi bộ được bao xa?

Metro kết nối như thế nào?

Công viên được kết nối ra sao?

Trường học nằm ở đâu?

Dòng người di chuyển theo hướng nào?

Thương mại hình thành ở đâu?

Các khu dân cư cũ và mới kết nối thế nào?

Đây mới là những yếu tố quyết định chất lượng của một khu đô thị.

13. Từ “khu dân cư” đến “hệ sinh thái đô thị”

Nếu các định hướng được triển khai đồng bộ, có thể hình dung sự thay đổi của Vĩnh Hưng theo một chuỗi:

Vĩnh Hưng hiện hữu

↓

Cải tạo hạ tầng

↓

Tái thiết 206,1 ha

↓

Chỉnh trang 240,9 ha

↓

Giao thông công cộng

↓

TOD

↓

Công viên + mặt nước

↓

Trường học + y tế + thể thao

↓

Thương mại + dịch vụ

↓

Đô thị 15 phút

↓

Một hệ sinh thái đô thị mới

Đây mới là ý nghĩa lớn nhất của con số 447 ha.

14. Một “Thung lũng xanh” giữa lòng đô thị?

Sun Group định hướng Vĩnh Hưng trở thành một “Thung lũng xanh giữa lòng đô thị hiện đại”, với trọng tâm là không gian xanh, mặt nước và các tiện ích xã hội.

Tuy nhiên, điều cần theo dõi trong những năm tới không phải là tên gọi hay phối cảnh.

Mà là:

Bao nhiêu diện tích thực sự dành cho không gian xanh?

Cây xanh có tạo thành mạng lưới liên tục không?

Công viên có kết nối với trường học và khu dân cư không?

Người dân có thể đi bộ giữa các không gian này không?

Mặt nước có thực sự đóng vai trò hạ tầng sinh thái không?

TOD có thực sự tạo ra môi trường đi bộ hay chỉ là vị trí ga?

Đây sẽ là những thước đo thực chất của quá trình tái thiết.

15. Sun Vĩnh Hưng có thể trở thành một phép thử cho mô hình tái thiết đô thị Hà Nội

Có một điểm rất đáng chú ý.

Vĩnh Hưng không phải một “thành phố mới” được xây dựng từ đầu.

Đó là một khu đô thị đã có lịch sử hình thành, cộng đồng dân cư và cấu trúc không gian hiện hữu.

Vì vậy, dự án có thể trở thành một phép thử quan trọng:

Hà Nội có thể tái thiết một khu đô thị hiện hữu quy mô lớn theo hướng xanh, TOD, đi bộ và lấy con người làm trung tâm hay không?

Nếu thành công, kinh nghiệm từ Vĩnh Hưng có thể có giá trị vượt ra ngoài phạm vi 447 ha.

Nó có thể trở thành một mô hình tham khảo cho các khu vực khác của Hà Nội đang đứng trước nhu cầu:

cải tạo → chỉnh trang → tái thiết → nâng cấp chất lượng đô thị.

Kết luận: 447 ha có thể làm thay đổi “cách Vĩnh Hưng vận hành”

Điều đáng chú ý nhất của dự án không phải chỉ là quy mô 447 ha hay tổng vốn đầu tư gần 186.000 tỷ đồng.

Giá trị lớn hơn nằm ở việc dự án đồng thời tác động vào nhiều lớp của đô thị:

206,1 ha tái thiết

→ tạo cấu trúc đô thị mới.

240,9 ha chỉnh trang

→ nâng cấp khu vực hiện hữu.

Giao thông

→ tăng khả năng kết nối.

TOD

→ tạo các cực phát triển mới quanh giao thông công cộng.

Sponge City

→ đưa hạ tầng xanh và mặt nước vào cấu trúc đô thị.

Đô thị 15 phút

→ rút ngắn khoảng cách giữa nhà ở và dịch vụ.

Urban Catalyst

→ kích hoạt giáo dục, y tế, thể thao và thương mại.

80.000 cư dân hiện hữu

→ trở thành một phần quan trọng của quá trình tái thiết.

Nếu những định hướng này được triển khai đồng bộ, Sun Vĩnh Hưng có thể không chỉ tạo ra một số khu nhà ở mới, mà làm thay đổi toàn bộ cấu trúc không gian, chất lượng sống và sức hấp dẫn kinh tế của khu vực phía Đông Nam trung tâm Hà Nội.

Và đó mới là cách nên nhìn về 447 ha Sun Vĩnh Hưng:

Không chỉ là một dự án bất động sản lớn, mà là một bài toán tái thiết đô thị quy mô lớn của Hà Nội.