Hết niên hạn chung cư Chủ căn hộ đóng bao nhiêu tiền để xây lại

Dự thảo Luật Nhà ở đang đặt ra quy định mới về nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sử dụng và phải đập bỏ. Trái với lo ngại của nhiều người, việc tòa nhà hết tuổi thọ không đồng nghĩa với việc “mất trắng” tài sản. Tuy nhiên, chủ hộ có thể phải đối mặt với khoản đóng góp khoảng 1,1 – 1,4 tỷ đồng (áp dụng cho căn 70m2) để xây dựng lại công trình.

Theo Nghị quyết 278/NQ-CP ban hành ngày 18/9 của Chính phủ và phân tích từ ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch HoREA), người dân cần phân biệt rõ giữa thời hạn của công trình và quyền sở hữu đất. Tòa nhà phải phá dỡ không làm chấm dứt quyền lợi cốt lõi của người dân:

• Quyền sử dụng đất: Được duy trì lâu dài và phân bổ quyền sử dụng chung cho các chủ sở hữu trong tòa nhà.
• Thời hạn công trình xây dựng: Giới hạn theo cấp độ (Cấp I: trên 100 năm; Cấp II: 50 – 100 năm). Khi công trình xuống cấp nghiêm trọng (ví dụ một số chung cư phải dỡ bỏ chỉ sau 20 năm), việc xây mới là bắt buộc để đảm bảo an toàn.

Đáng chú ý, dự thảo mới nhất đã loại bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”. Điều này khẳng định mô hình sở hữu căn hộ tại Việt Nam vẫn gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài, hoàn toàn khác biệt với mô hình nhà ở HDB sở hữu 99 năm tại Singapore.

Luật Nhà ở 2023 chưa có quy định chi tiết về nghĩa vụ tài chính khi hết niên hạn. Tuy nhiên, dự thảo mới nhất đang đề xuất phương án tính khoản đóng góp dựa trên diện tích căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới/m2 sàn.

Dựa theo Quyết định 425 do Bộ Xây dựng công bố tháng 3/2026, dự toán chi phí được xác định như sau:

Lưu ý: Mức 1,39 tỷ đồng là con số tham chiếu tối đa dựa trên suất vốn đầu tư. Điều này không đồng nghĩa chủ căn hộ bắt buộc phải gánh 100% toàn bộ khoản phí này, mà sẽ phụ thuộc vào cơ chế phân bổ tài chính chi tiết khi luật ban hành.

Nhiều người dân thắc mắc về vai trò của quỹ bảo trì 2% đã đóng khi nhận nhà. Trên thực tế, nguồn quỹ này hoàn toàn không đủ khả năng chi trả cho việc xây mới toàn bộ công trình. Mục đích duy nhất của quỹ 2% là phục vụ cho công tác sửa chữa, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật (thang máy, PCCC, chống thấm, kết cấu nội bộ) trong suốt quá trình tòa nhà đang được vận hành.

Việc luật hóa cơ chế tài chính xuất phát từ sự bế tắc trong công tác cải tạo chung cư cũ nhiều năm qua. Cả nước hiện tồn đọng khoảng 2.500 chung cư xây dựng trước năm 1994, trong đó 196 tòa bị xếp loại nguy hiểm cấp D. Từ năm 1999 đến nay, tiến độ cải tạo mới chỉ đạt khoảng 1% do vướng mắc trong khâu đền bù và kêu gọi vốn.

Luật Nhà ở sửa đổi dự kiến sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/3/2027. Do đó, ngoài việc xác định “ai sẽ chi trả và mỗi người đóng bao nhiêu”, sự quan tâm của thị trường đang đổ dồn vào các quy định chuyển tiếp. Chính phủ và Bộ Xây dựng sẽ cần thiết kế cơ chế áp dụng rõ ràng để đảm bảo hài hòa quyền lợi cho những cư dân đang sinh sống tại các khu chung cư hiện hữu khi công trình của họ bước vào giai đoạn cuối của vòng đời sử dụng.